Pachterhöhungen und kein Ende

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Osnabrück. Hunderte Erbbauverträge in Stadt und Landkreis laufen bald aus. Doch ein neuer Vertrag wird teuer, weil er dem aktuellen Bodenrichtwert angepasst wird. Wenn der neue Kontrakt abgeschlossen wird, bezahlen die Erbbaunehmer ein Vielfaches. Einer von ihnen ist Andreas Tietz.

Der Unternehmensberater hat 2004 ein Erbbaugrundstück in Bad Iburg gepachtet. Darauf baute er nach eigenen Angaben ein neues Haus für 585000 Euro. Er nennt es „ein Schmuckstück“ und übertreibt dabei nicht einmal. Doch obwohl die exklusive Immobilie einen riesigen Garten, mehr als 300 Quadratmeter Wohnfläche, eine offene Designerküche, Kamin, großzügige Räume, edle Parkettböden und traumhafte Badezimmer hat, muss er sie nun für weniger als 500000 Euro wieder verkaufen. Der Erbpachtvertrag mit der Klosterkammer schreckt die Leute ab. „Als ich 2004 das Haus auf ein Grundstück baute, auf dem ein Erbbaurecht lastete, da dachte ich mir: Das wird sich schon regeln“, sagt er heute reumütig. Damals wusste er aber auch noch nicht, dass ihn weniger als zehn Jahre später bereits wieder eine neue berufliche Herausforderung nach Hamburg locken würde und er sein Haus so schnell wieder verkaufen muss. 2030 läuft der Erbbauvertrag mit der Klosterkammer aus. „Noch 17 Jahre Laufzeit sind für eine Bankfinanzierung schwierig. Ich möchte verlängern. Dann wäre das Haus leichter zu verkaufen“, erklärt Tietz. „Das Problem ist: Die Klosterkammer nutzt aus, dass ich verlängern muss und verlangt mehr als das Dreifache des Erbbauzinses.“ Bislang zahlte er 1126 Euro pro Jahr. Bei einer Verlängerung des Vertrages, der bei der Klosterkammer immer eine Laufzeit von 80 Jahren hat, soll er 3615 Euro pro Jahr bezahlen. Dazu komme alle zehn Jahre noch eine Steigerung des Erbbauzinses entsprechend der Preissteigerungsrate.
 
Andreas Tietz ist kein Einzelfall. Die Eigentümerin einer Immobilie in Osnabrück-Nahne berichtet, bei einem neuen Erbbauvertrag steige ihr Erbbauzins sogar von 600 Euro auf 5000 Euro pro Jahr. Selbst der Projektleiter der Stephanswerk Wohnungsbaugesellschaft, Klaus-Peter Albers, sagt: „Erbbaurecht ist out.“ Und das, obwohl das Bistum Osnabrück und der Bischöfliche Stuhl Gesellschafter des Stephanswerks sind und die Wohnungsbaugesellschaft im Baugebiet Robert-Hülsemannstraße in Bad Iburg selbst Erbbaugrundstücke anbietet. Allerdings kann sich der Käufer dort aussuchen, ob er die Grundstücke kauft oder das Baugrundstück im Erbbaurecht pachtet. Symbolisch ist die Entwicklung in diesem Baugebiet. Während zu Beginn der Vermarktung 2008 noch einige Erbbauverträge abgeschlossen wurden, ist in den vergangenen drei Jahren kein einziger Erbbauvertrag mehr abgeschlossen worden, wie Albers berichtet. „Wenn sie die Wahl zwischen unseren vier Prozent Erbbauzins und den aktuellen Kapitalmarktzinsen haben, dann entscheiden sich die Käufer für den günstigeren Kapitalmarktzins.“ Der durch die Anpassung an die Lebenshaltungskosten stetig steigende Erbbauzins sei in Zeiten historisch niedriger Kreditmarktzinsen schwierig zu vermitteln. Außerdem sei das Grundstück nach 99 Jahren mehrfach überzahlt.
 
Anders als beim Kredit bei der Bank, der nach einer gewissen Laufzeit getilgt ist, muss der Erbbauzins über die gesamte Laufzeit entrichtet werden. Und selbst nach 99-jähriger Vertragslaufzeit ist das Grundstück noch nicht im Besitz des Erbbaunehmers.
 
Der Leiter der Liegenschaften im Bischöflichen Generalvikariat, Detlef Krone, verteidigt die 2200 Erbbaurechte im Bistum Osnabrück. Zwar räumt auch er ein, dass zum jetzigen Zeitpunkt kaum mehr Erbbauverträge abgeschlossen werden, aber als die Beleihungsgrenzen bei den Banken vor etwa 50 Jahren noch bei 60 Prozent lagen, sei der Erbbauzins sehr attraktiv gewesen, um günstig an Bauland heranzukommen. Krone sagt: „Die meisten, die den Vertrag bei uns über 99 Jahre abschließen, sagen sich angesichts der eigenen Lebenserwartung: Ach, sollen sich doch meine Kinder später damit herumschlagen.“ Der Zins der Erbbaurechte im Bistum liege zurzeit zwischen drei und vier Prozent des Bodenrichtwertes. „Fünf Prozent sind am Markt wohl nicht zu erzielen“, sagt Krone.
 
Genau diesen Zinssatz verlangt aber die Klosterkammer. „Unser Erbbauzins für Wohnbauflächen liegt bei fünf Prozent. Das ist ein bisschen unschön, aber das kann man nicht ändern“, sagt Friederike Bock aus der Liegenschaftsabteilung der Klosterkammer Hannover. Als Landesbehörde verwalte die Klosterkammer kirchliches Vermögen und müsse sich daher an den Erbbauzins halten, der in der Landeshaushaltsordnung stehe. Die Erträge der 16500 vornehmlich in Niedersachsen per Erbpacht vergebenen Grundstücke seien schließlich notwendig, um denkmalgeschützte Gebäude, Kunstobjekte, Kirchen und Dome zu erhalten.
 
Der Leiter des Kloster-Rentamts Osnabrück, Andreas Imwalle, berichtet von 3800 Erbbauverträgen in Osnabrück und im Osnabrücker Land. Die Hälfte davon wurden in der Stadt vergeben. Mit 650 Erbbauverträgen Spitzenreiter im Landkreis ist die Gemeinde Bad Iburg. Imwalle hat eine andere Meinung zum Erbbauzins: „Wir haben Zinskonditionen, die sich zu den Marktkonditionen sehen lassen“, sagt er. Zudem verweist er darauf, dass das Zinsniveau am Kapitalmarkt nicht immer so niedrig bleiben wird. Auch er sieht zwar die Problematik der für viele bald auslaufenden Erbbauverträge. Schließlich sind in den Fünfziger Jahren eine große Anzahl der Erbbaurechte vergeben worden, die nun in den Dreißiger Jahren dieses Jahrhunderts auslaufen. Daher habe die Klosterkammer für Fälle wie Andreas Tietz sich eine Lösung überlegt. Obwohl Tietz bei einer Verlängerung im Jahr 2012 eigentlich einen jährlichen Erbbauzins von 5510 Euro pro Jahr hätte bezahlen müssen, müsse er bei einer um 18 Jahre vorgezogenen Verlängerung nur 3,5 Prozent Erbbauzinsen und damit 3615 Euro bezahlen, schreibt ihm die Klosterkammer auf seine Bitte um Vertragsverlängerung. Tietz‘ Freude über dieses Entgegenkommen hält sich jedoch in Grenzen. Denn er rechnet vor, dass er sonst bis 2030 nur ein Drittel davon bezahlt hätte. Tietz empfindet das als „kaufmännisch unfaires Verhalten“ und sagt erbost: „So muss man sich nicht wundern, wenn der Erbbauzins in Misskredit kommt.“

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